Welsh content

OUT WITH THE OLD AND IN WITH THE NEW -Occupation Contracts (Wales)

THE RENTING HOMES (WALES) ACT 2016 – OCCUPATION CONTRACTS

The Act are not yet in force. However, it is anticipated that provisions in the Act will be introduced in Spring of 2022.

Once enacted, there will be a number of changes to tenancy laws in Wales. This article deals briefly with the anticipated changes to residential landlord and tenant agreements.

Most current tenancies – those on an assured short-hold or assured tenancy will be replaced.

An assured short-hold tenancy is to be the standard contract.

An assured tenancy would be replaced by a secure tenancy.

There will be “model contracts”  available .

Some of the terms in these contracts will be mandatory . They cannot be removed or altered.

Other terms may be altered and removed on the proviso that both parties agree – BUT – only if the alteration or removal improves the position of the tenant (the contract holder).

All occupation contracts must be in writing .

If the Landlord fails to provide a written agreement (standard or secure contract) the tenant will be permitted to claim back up to 2 months rent  plus interest, calculated on a daily rate.

 MLS

Here at MLS we are regularly instructed by landlords to advise on compliance and possession claims. If you have any questions please contact us on 01244 478 730 and  we will be happy to help.

Useful Links

https://www.propertymark.co.uk/asset/38F553DC-FF0B-48A4-A17D6AA0E2D23573/

https://business.senedd.wales/documents/s38682/RH%2026%20-%20Guild%20of%20Residential%20Landlords.pdf

This article is for information purposes only and does not constitute legal advice. Please contact us for advice.

 

Read More

Welsh Water urges landlords to act to avoid costs brought about by regulation change.

By Elaine Gunning

 

Read More

Tenancy Hardship Grant – private rented sector – Wales

Landlords and the Tenancy Hardship Grant – private rented sector – Wales

By Elaine Gunning

In order to apply for a Tenancy Hardship Grant, the tenant must have experienced financial hardship due to the Covid-19 pandemic and have been unable to  pay their rent.

Applications by the tenant for the grant are via the tenant’s local authority.

For any tenant to be eligible they must have:

• built up 8 weeks or more of rent arrears between 1 March 2020 and 30 June 2021
• live in and hold a tenancy for a private sector property in Wales
• have not been in receipt of housing benefit or housing cost payments through Universal Credit during the period the arrears accrued
• have been unable to fully pay the rent during the period when they went into arrears because of Covid-19.

In order to make the application to their Local Authority, the tenant will be required to complete an application form and provide evidence to help the Local Authority to make a decision on eligibility.

A tenant will be required to provide:

• proof of ID (a driving licence or a passport or a birth certificate with household bills that prove the address for the last three months)
• a copy of bank statements for at least the past two months (including any saving accounts)
• a copy of the tenancy agreement
• evidence and explanation of the inability to pay rent because of Covid-19 –a review of the tenant’s finances will be undertaken by the Local Authority.

A tenant should advise his  landlord or agent that they are applying for a grant.

The Local Authority will contact the Landlord or agent who will be asked to provide a written statement confirming the person who is making the application is a tenant, that they are in rent arrears and the amount of those arrears.

If the application is approved the grant will be paid directly to the Landlord or Agent.

This grant is not required to be paid back.

This help does not apply in England

MLS

Here an MLS we are regularly instructed by landlords to advise on compliance and possession claims. If you have any questions please contact us on 01244 478 730 ,  and we will be happy to help.

Useful links:

https://gov.wales/tenancy-hardship-grant-private-rented-sector-tenants-coronavirus

 

This article is for information purposes only and does not constitute legal advice. Please contact us for advice.

 

Read More

Ysgariad – Canllaw i Gleientiaid

Ysgariad – Canllaw i Gleientiaid

Mae’r ddogfen hon yn darparu arweiniad cyffredinol ynglyn a’r weithdrefn ysgaru. Bydd eich cyfreithiwr teulu yn gallu darparu cyngor penodol yn seiliedig ar eich amgylchiadau. Sut mae gwneud cais am ysgariad?

I wneud cais am ysgariad, rhaid eich bod wedi bod yn briod am o leiaf blwyddyn. Nid oes ots ble yn y byd y buoch briod, ond  i wneud cais am ysgariad yng Nghymru a Lloegr bydd rhaid i chi neu eich priod gwrdd â rhai amodau preswylio yma. 

Mae’r broses ysgaru yn un weinyddol ar y cyfan. Mae hyn yn golygu na fydd angen i’r naill na’r llall ohonoch weld barnwr i gael ysgariad gan ei fod bron bob amser yn cael ei gytuno gan farnwr ar y gwaith papur. Mae’r broses yn syml cyn belled nad yw’ch priod yn penderfynu amddiffyn yr achos a gofyn i’r llys beidio â chaniatáu eich ysgariad. Pan fydd hyn yn digwydd, fe’i gelwir yn ysgariad wedi’i amddiffyn ac mae’n broses wahanol, ond mae ysgariadau amddiffynedig yn gostus ac yn brin iawn, diolch byth. 

Os nad ydych chi a’ch priod yn cytuno ar drefniadau plant a chyllid, ymdrinnir â’r rhain ar wahân (ond ar yr un pryd) a’r broses ysgaru. 

Dechrau achos ysgariad

Deiseb yw enw’r ddogfen sy’n cychwyn yr ysgariad. Mae’r gyfraith yn y wlad hon yn ei gwneud yn ofynnol i un priod ddeisebu yn erbyn y llall, hyd yn oed os yw’r ddau ohonoch yn cytuno y dylid cael ysgariad. Bydd angen i’ch cyfreithiwr teulu gael eich tystysgrif priodas wreiddiol (neu gopi swyddogol) i ffeilio’r ddeiseb a hefyd gyfieithiad cymeradwy o’r hyn y mae’n ei ddweud os yw mewn iaith heblaw Saesneg. Mae ffi llys yn daladwy o £ 550 i ddechrau’r broses.

 I ddechrau ysgariad, rhaid i chi (neu eich cyfreithiwr teulu, ar eich rhan) ffeilio deiseb yn y llys. Mae’r ddeiseb yn ffurflen sy’n rhoi gwybodaeth i’r llys amdanoch chi a’ch priod, ac sy’n dweud wrth y llys eich bod yn teimlo bod eich priodas wedi chwalu’n anorchfygol. Rhaid i chi nodi tystiolaeth yn fyr bod eich priodas wedi chwalu trwy gyflenwi rhai manylion yn un o’r pum categori canlynol:

1. • bod eich priod wedi godinebu

2. • bod eich priod wedi ymddwyn yn y fath fodd fel na ellir yn rhesymol ddisgwyl i chi fyw gyda nhw – cyfeirir at hyn yn aml fel ymddygiad afresymol

3. • bod eich priod wedi eich gadael am ddwy flynedd

4. • eich bod wedi byw ar wahân am ddwy flynedd a bod eich priod yn cydsynio i’r ysgariad, neu

5. • eich bod wedi byw ar wahân am bum mlynedd Gelwir y person sy’n cychwyn yr ysgariad yn ddeisebydd a gelwir y priod arall yn ymatebydd. 

Plant a chyllid 

At ddibenion unrhyw drefniadau ariannol neu drefniadau plant y mae angen eu gwneud, nid oes ots yn y rhan fwyaf o achosion pwy sy’n cychwyn yr achos ysgariad a pham. Gallwch ofyn i’r llys wneud gorchmynion am arian ac am blant os oes angen yn ystod (neu ar ôl) yr ysgariad, ond mae’r prosesau cyfreithiol hyn yn hollol ar wahân i’r ysgariad ei hun. Mae’r canllaw hwn yn delio â’r weithdrefn ysgaru yn unig. Fodd bynnag, dylech nodi, os ydych chi’n ystyried ailbriodi, dylech siarad â’ch cyfreithiwr teulu cyn gwneud hynny oherwydd gallai hynny effeithio ar eich gallu i wneud cais am ddarpariaeth ariannol. 

Gweithdrefn 

Cytuno ar gynnwys y ddeiseb

Dywed Cymdeithas y Gyfraith y dylai cyfreithiwr teulu sy’n gweithredu ar ran rhywun sydd eisiau ysgariad anfon copi drafft o’r ddeiseb ysgariad at y priod arall o leiaf saith diwrnod cyn iddo gael ei ffeilio yn y llys. Mae hyn yn rhoi cyfle i’r priod arall gael cyngor cyfreithiol a chodi gwrthwynebiad os oes unrhyw beth yn y ddeiseb y maent yn ei chael yn arbennig o sarhaus. Mae’n tueddu i fod yn well cytuno ar yr hyn sydd yn y ddeiseb ysgariad os yn bosib, oherwydd gall anghydfodau ynghylch yr hyn sy’n mynd i mewn arwain at oblygiadau i gynnydd llyfn gweddill yr ysgariad. 

Cyd-ymatebydd 

Os yw’ch priod wedi godinebu mae’n dechnegol bosibl enwi’r person y gwnaeth odinebu ag ef/hi fel cyd-ymatebydd yn yr ysgariad. Fodd bynnag, nid ydym yn argymell eich bod yn gwneud hynny oni bai eich bod yn credu bod eich priod yn debygol o amddiffyn yr achos. Yn ein profiad ni, mae enwi trydydd parti mewn papurau ysgariad yn codi’r emosiwn rhyngoch chi a gallai ei gwneud hi’n anoddach cytuno ar drefniadau mewn meysydd eraill, gan gynyddu eich lefelau straen a’ch costau cyfreithiol o ganlyniad. 

Ffeilio’r ddeiseb 

Mae’r ddeiseb yn cael ei ffeilio yn y llys gyda’r ffi llys a’ch tystysgrif briodas wreiddiol (neu gopi swyddogol). 

Gweini’r papurau ysgariad 

Mae’r llys, neu eich cyfreithiwr teulu, yn anfon y ddeiseb allan at (‘gwasanaethu’) yr ymatebydd ynghyd â ffurflen iddynt ei llenwi o’r enw cydnabyddiaeth o wasanaeth. Yn y ffurflen hon mae’n rhaid i’r ymatebydd ddweud a yw’n bwriadu amddiffyn yr ysgariad ai peidio. Rhaid dychwelyd y ffurflen i’r llys. Os nad oes gan yr ymatebydd unrhyw fwriad i amddiffyn yr ysgariad gall hyn fod yn ddiwedd ei ran yn y broses a bydd y deisebydd yn cymryd pob cam pellach. Mewn rhai achosion, fodd bynnag, efallai y bydd yr ymatebydd am i’r “archddyfarniad absoliwt” (decree absolute) gael ei wneud yn gynharach nag yr hoffai’r deisebydd (gweler isod). 

Gwneud cais am yr “archddyfarniad nisi” (decree nisi)

Y cam nesaf yw i’r deisebydd gwblhau datganiad i gefnogi’r ddeiseb. Mae hon yn ffurflen arall sy’n nodi bod cynnwys y ddeiseb ysgariad yn wir ac yn gofyn am rai manylion cyfreithiol technegol megis a ydych wedi byw yn yr un cartref ers dyddiad perthnasol penodol. Yna bydd eich cyfreithiwr teulu yn ei ffeilio yn y llys gyda’ch cais am archddyfarniad nisi. Yr archddyfarniad nisi yw cam olaf ond un yr ysgariad. Mae’n golygu bod y llys wedi cytuno bod gennych hawl i ysgariad, ond nad yw wedi ei wneud yn derfynol eto. Ar ôl i’r llys dderbyn eich cais am archddyfarniad nisi, bydd barnwr yn edrych ar eich papurau i sicrhau eu bod yn cyflawni’r meini prawf cyfreithiol ac os gwnânt hynny bydd y llys yn cyhoeddi tystysgrif yn dweud wrthych pryd y bydd yr archddyfarniad nisi yn cael ei ynganu.Mae archddyfarniad nisi yn cael ei ynganu mewn llys agored. Mae hyn yn golygu bod y barnwr yn darllen rhestr o enwau pobl y mae eu ysgariadau wedi cyrraedd y cam hwn, yr wythnos hwnnw. Er y gall unrhyw un fynd yno os y dymunant, does dim rhaid i chi fynychu’r llys pan fydd hyn yn digwydd. Ar unrhyw adeg ar ôl archddyfarniad nisi, gall y llys wneud gorchymyn ariannol rhwymol yn nodi eich trefniadau ar gyfer cyllid ac eiddo ar ysgariad, naill ai trwy gydsyniad neu o ganlyniad i achos llys ar wahân. Ni fydd y llys yn gwneud hynny oni bai eich bod chi neu’r ymatebydd yn gofyn iddo neu os yw’ch achos llys ariannol ar wahân wedi dod i derfyn.

Cwblhau’r ysgariad 

Chwe wythnos ac un diwrnod ar ôl rhoi archddyfarniad nisi, gall y deisebydd wneud cais am yr archddyfarniad absoliwt, sy’n dod â’r briodas i ben yn ffurfiol. Ni ddylai pawb wneud cais am archddyfarniad absoliwt cyn gynted ag y bydd ar gael a dylech sicrhau eich bod wedi trafod a ddylech wneud hynny gyda’ch cyfreithiwr teulu. Efallai na fydd yn synhwyrol gwneud cais ar unwaith os, er enghraifft, nad yw trefniadau ariannol wedi’u setlo eto. Dylech drafod eich amgylchiadau penodol â’ch cyfreithiwr teulu oherwydd mewn rhai achosion bydd rhoi archddyfarniad absoliwt yn atal rhai mathau o hawliadau ariannol rhag cael eu gwneud. Fodd bynnag, os yw’r ymatebydd yn awyddus i ddod â’r briodas i ben ac nad yw’r deisebydd wedi gwneud cais am yr archddyfarniad absoliwt, gall yr ymatebydd ofyn i’r llys am ganiatâd i wneud hynny ar ôl cyfnod penodol o amser (tua phedwar mis a hanner ar ol yr archddyfarniad nisi). Bydd y llys fel arfer yn caniatáu cais o’r fath oni bai bod rhesymau i beidio â gwneud hynny. Mewn rhai amgylchiadau arbennig neu eithriadol gall y llys ohurio rhoi archddyfarniad absoliwt. Dylech drafod a yw cais i ohurio’r llys rhag gwneud yr archddyfarniad yn absoliwt yn angenrheidiol neu’n briodol. 

Pa mor hir fydd fy ysgariad yn ei gymryd? 

Gall hyn amrywio yn dibynnu ar yr amserlenni’r y llys sy’n delio â’ch ysgariad, ac a yw pob cam yn yr ysgariad yn cael ei gymryd yn brydlon ac nad yw trefniadau ariannol yn dal pethau i fyny.

Goblygiadau mewn perthynas â’ch Ewyllys 

Mae’n bwysig nodi y gall ysgariad olygu nad yw rhai darpariaethau yn eich Ewyllys yn gweithio fel y byddech chi wedi bwriadu iddyn nhw wneud. Bydd angen i chi wneud Ewyllys newydd yn gyflym ar ôl archddyfarniad absoliwt (neu wrth ystyried ysgariad) i sicrhau bod eich dymuniadau yn cael eu cyflawni os byddwch chi’n marw.    

Written by: Elen Hughes (senior consultant solicitor)

Photo by Hutomo Abrianto on Unsplash

This guide does not constitute legal advice, please call us on 01244 478730 to book an appointment.

Read More

Cytundebau cyd-fyw – canllaw i gleientiaid

Mae’r ddogfen hon yn darparu arweiniad cyffredinol ynglyn a chytundebau cyd-fyw. Mae’n egluro beth yw cytundeb cyd-fyw, pam efallai yr hoffech chi wneud un, a’r mathau o bethau yr hoffech chi eu rhoi ynddo. 

Beth yw cytundeb cyd-fyw?

Mae cytundeb cyd-fyw yn ddogfen ysgrifenedig, wedi’i llofnodi o flaen tystion. Yn gyffredinol, bydd yn delio â thri phrif faes:

1. •pwy sy’n berchen ar beth ar adeg y cytundeb, ac ym mha gyfrannau

2. •pa drefniadau ariannol rydych chi wedi penderfynu eu gwneud tra’ch bod chi’n cyd-fyw, a

3. •sut y dylid rhannu eiddo, asedau ac incwm os daw’r berthynas i ben 

Pan fydd y gytundeb wedi’i lunio’n iawn, gyda telerau rhesymol, a bod pob un ohonoch wedi cael cyngor cyfreithiol annibynnol ar ei effaith, mae llys yn fwy tebygol o gynnal y cytundeb os bydd anghydfod. Gall hefyd fod yn ddoeth cynnwys darpariaethau ar gyfer digwyddiadau posib yn y dyfodol, ee anghenion unrhyw blant a gaiff eu geni. 

Pryd ddylwn i wneud cytundeb cyd-fyw? 

Gallwch chi wneud cytundeb cyd-fyw ar unrhyw adeg, os ydych chi ar fin dechrau byw gyda’ch gilydd neu os ydych chi wedi bod yn gwneud hynny ers blynyddoedd lawer. Gall eich cyfreithiwr teulu eich helpu i drafod y cytundeb hwn a gall ei ysgrifennu mewn ffordd y buasai’r llys yn fwy tebygol o’i dderbyn.Efallai y byddwch hefyd yn ceisio cymorth cyfryngwr (mediator) i helpu’r ddau ohonoch siarad am delerau posibl cytundeb cyd-fyw, neu weithio allan beth ddylai ddigwydd gan ddefnyddio cyfraith gydweithredol.

Pam ddylwn i wneud cytundeb cyd-fyw? 

Yn wahanol i ysgariad neu ddiddymiad partneriaeth sifil, nid oes rheolau pendant os ydych chi’n gwahanu oddi wrth rhywun yr ydych chi wedi bod yn byw gyda nhw. Nid oes y fath beth â ‘phriodas cyfraith gwlad’. Nid yw byw gyda rhywun am gyfnod penodol o amser yn golygu bod gennych hawl yn awtomatig i gael rhywfaint o gymorth ariannol neu i rannu eu heiddo ar ôl i chi wahanu. Cafwyd cynigion i newid y gyfraith ond mae’r llywodraeth wedi dweud nad yw’n bwriadu gwneud hynny ar hyn o bryd. Mae hyn yn golygu, lle nad yw cwpl wedi bod yn briod neu mewn partneriaeth sifil, gall ymgeisio datrys anghydfodau ynghylch ag eiddo heb gytundeb cyd-fyw fod yn ddrud a hirfaith. Gall cytundeb cyd-fyw da olygu fod meusydd o anghydfod posib ar wahanu yn cael eu lleihau neu eu dileu. 

Mae llawer o gyplau hefyd yn gweld bod y broses o wneud cytundeb cyd-fyw yn golygu eu bod yn cael cyfle i feddwl a siarad am sut mae cyd-fyw yn mynd i weithio’n ariannol, sy’n golygu bod dadleuon am arian yn llai tebygol yn nes ymlaen. 

Meysydd yr hoffech eu cynnwys mewn cytundeb cyd-fyw 

Eich cartref  

Mae’n bwysig cofnodi sut yr ydycch yn berchen ar eich cartref, ac a fu unrhyw gytundeb neu addewid ar wahân nad yw’n cael ei adlewyrchu yn y dogfennau cyfreithiol sydd yn bodoli ar hyn o bryd. Pwy sy’n talu’r morgais? Os oes unrhyw bolisïau gwaddol (endowment) neu drefniadau cynilo eraill yn gysylltiedig â morgais, pa gyfraniadau sy’n cael eu gwneud i’r rheini a sut yr ymdrinnir â hwy os byddwch yn gwahanu? Ydych chi’n mynd i yswirio bywydau eich gilydd? Efallai y bydd angen i’ch cyfreithiwr teulu eich cynghori ynghylch goblygiadau trefniadau o ran eich cartref gan mai hwn fel arfer yw’r maes mwyaf cymhleth i bobl sy’n byw gyda’u gilydd. 

Arian a thalu biliau 

Mae llawer o bobl yn ei chael hi’n gyfleus cael cyfrif banc ar y cyd pan fyddant yn cyd-fyw ond mae angen iddynt benderfynu pa gyfraniadau y maent yn mynd i’w gwneud i’r cyfrif hwnnw. A fydd y cyfraniadau’n gyfartal ac os na, a fyddwch chi’n ystyried bod yr arian yn y cyfrif ar y cyd yn eiddo cyfartal? Ar gyfer beth y defnyddir y cyfrif ar y cyd a phryd y dylid defnyddio’ch cyfrifon personol yn eu lle? Os nad ydych yn defnyddio cyfrif ar y cyd, pwy fydd yn talu pa un o’r biliau cartref ac a fydd hyn yn cael ei ystyried yn gyfraniad cyfatebol i rywbeth arall? Beth am gardiau credyd a dyledion?

Pensiynau

Yn aml yn cael ei anwybyddu, mae pensiynau weithiau’n rhoi cyfle i chi wneud darpariaeth ar gyfer anwyliaid. Efallai yr hoffech, er enghraifft, gytuno ar enwebiadau ar gyfer budd-daliadau marwolaeth mewn gwasanaeth. 

Meddiannau personol

Dylech ystyried pwy sy’n berchen a / neu a fydd yn cadw eitemau fel dodrefn a cheir. Efallai y byddai’n werth nodi nawr unrhyw reolau ynghylch perchnogaeth pethau pwysig neu ffordd i ddatrys unrhyw anghytundebau yn eu cylch pe bai chi yn gwahanu, er enghraifft, pob un ohonoch yn dewis yn ei dro o restr o eitemau.

Plant 

Er nad yw’n gyfreithiol rwymol, mae’n werth meddwl a ydych chi am ddarparu ar gyfer unrhyw blant sy’n ychwanegol at yr isafswm a ddisgwylir gan y system cynnal plant pe byddech chi’n gwahanu (ee, o ran ffioedd ysgol neu brifysgol), ac i nodi rhai disgwyliadau ynghylch sut y byddai plant yn derbyn gofal pe byddech chi’n byw ar wahân. 

Unrhyw beth arall y dylwn ei wybod? 

Mae’n bosibly gall y gyfraith newid yn y dyfodol i roi hawliau penodol i gyd-breswylwyr. O dan y cynigion cyfredol, os oes gennych gytundeb ynghylch yr hyn yr ydych am ddigwydd pe baech yn gwahanu, bydd hyn yn cael blaenoriaeth dros unrhyw gynllun newydd a ddaw i mewn, ond gall y sefyllfa newid.Efallai y bydd angen i chi adolygu’r cytundeb os byddwch chi’n symud tŷ, yn cael plant neu os yw eich amgylchiadau’n newid yn sylweddol. Mae’n bwysig sicrhau bod y cytundeb yn cael ei ddiweddaru.Fe ddylech chi hefyd wneud Ewyllys fel y gallwch chi roi eich dymuniadau ar waith os byddwch chi’n marw wrth fyw gyda rhywun. Er ei bod yn bosibl mewn rhai amgylchiadau i gyd-breswylwyr etifeddu, nid oes unrhyw reolau pendant ynglŷn â’r hyn a ddylai ddigwydd felly mae’n bwysig eich bod yn egluro’r hyn yr ydych ei eisiau.    

 

 

Read More